জমি কেনার পর কিংবা উত্তরাধিকার সূত্রে জমির মালিক হওয়ার পর অনেকেরই প্রথম প্রশ্ন থাকে—নিজের নামে জমি খারিজ বা নামজারি করতে কত টাকা খরচ হবে? এ নিয়ে দালাল, মধ্যস্বত্বভোগী কিংবা বিভিন্ন অনলাইন তথ্যের কারণে অনেকের মধ্যে বিভ্রান্তিও রয়েছে। কেউ মনে করেন নামজারি করতে কয়েক হাজার টাকা লাগে, আবার কেউ সরকারি ফি ছাড়াও অতিরিক্ত অর্থ দেওয়াকে নিয়ম বলে মনে করেন। অথচ ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত ফি তালিকা অনুযায়ী, সাধারণ ই-নামজারির সরকারি নির্ধারিত ফি মোট ১ হাজার ১৭০ টাকা।

বর্তমানে জমির নামজারি বা মিউটেশনের আবেদন অনলাইনে করা যায়। আবেদন করার সময় প্রথমে ৭০ টাকা এবং আবেদন অনুমোদিত হলে পরবর্তী ধাপে ১ হাজার ১০০ টাকা পরিশোধ করতে হয়। অর্থাৎ পুরো প্রক্রিয়ায় সরকারি ফি ১ হাজার ১৭০ টাকা। তবে জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ, আদালতের মামলা, কাগজপত্রের ঘাটতি কিংবা বিশেষ কোনো জটিলতা থাকলে প্রক্রিয়ায় অতিরিক্ত সময় লাগতে পারে। তাই শুধু নির্দিষ্ট ফি জানলেই হবে না, আবেদন করার নিয়ম, প্রয়োজনীয় কাগজপত্র এবং টাকা দেওয়ার ধাপগুলোও জানা জরুরি।

জমি খারিজ বা নামজারি কী?

জমি খারিজ বলতে সাধারণত নামজারি বা মিউটেশনকে বোঝানো হয়। কোনো ব্যক্তি জমি কেনার মাধ্যমে, উত্তরাধিকার সূত্রে, হেবা বা দান হিসেবে কিংবা আইনসম্মত অন্য কোনো উপায়ে জমির মালিক হলে সরকারি ভূমি রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করার প্রক্রিয়াই হলো নামজারি।

সহজভাবে বললে, জমির মালিকানা পরিবর্তনের পর সংশ্লিষ্ট সরকারি রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম হালনাগাদ করাই নামজারি। এর মাধ্যমে নতুন মালিকের নামে আলাদা খতিয়ান তৈরি বা বিদ্যমান রেকর্ড সংশোধন করা হয়। পরবর্তী সময়ে ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ এবং জমিসংক্রান্ত বিভিন্ন প্রশাসনিক কাজের ক্ষেত্রে নামজারি করা খতিয়ান গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখে।

তবে মনে রাখতে হবে, নামজারি নিজে জমির মালিকানা সৃষ্টির একমাত্র দলিল নয়। জমির প্রকৃত মালিকানা নির্ধারণে মূল দলিল, পূর্ববর্তী মালিকানার ধারাবাহিকতা, উত্তরাধিকারসংক্রান্ত কাগজপত্র, দখল এবং প্রযোজ্য আইনগত বিষয় বিবেচনা করা হয়। তাই জমি কেনার পর শুধু নামজারি করলেই সব ধরনের মালিকানা বিরোধের সমাধান হয়ে যায়—এমন ধারণা ঠিক নয়।

জমি খারিজ করতে সরকারি ফি কত?

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভূমিসেবা নির্ধারিত ফি তালিকায় সাধারণ মিউটেশন বা নামজারির জন্য মোট ১ হাজার ১৭০ টাকা নির্ধারিত রয়েছে। এই অর্থ কয়েকটি খাতে ভাগ করা হয়েছে।

আবেদনের কোর্ট ফি ২০ টাকা। নামজারির আবেদন জমা দেওয়ার সময় নোটিশ জারি ফি হিসেবে দিতে হয় ৫০ টাকা। এই দুই খাত মিলিয়ে আবেদনের শুরুতে মোট ৭০ টাকা পরিশোধ করতে হয়।

এরপর সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস আবেদন যাচাই-বাছাই করে নামজারি মঞ্জুর করলে DCR ফি হিসেবে ১ হাজার ১০০ টাকা পরিশোধ করতে হয়। সরকারি ফি তালিকায় এই ১ হাজার ১০০ টাকা রেকর্ড সংশোধন বা হালনাগাদ এবং খতিয়ান সরবরাহের নির্ধারিত ফি হিসেবে দেখানো হয়েছে।

সব মিলিয়ে হিসাব দাঁড়ায়: কোর্ট ফি ২০ টাকা, নোটিশ জারি ফি ৫০ টাকা এবং DCR ফি ১ হাজার ১০০ টাকা। মোট সরকারি খরচ ১ হাজার ১৭০ টাকা।

এখানে একটি বিষয় পরিষ্কারভাবে জানা প্রয়োজন। আবেদন জমা দেওয়ার সময় পুরো ১ হাজার ১৭০ টাকা একসঙ্গে দিতে হয় না। প্রথমে ৭০ টাকা দিতে হয়। আবেদন অনুমোদিত হলে পরবর্তী ধাপে ১ হাজার ১০০ টাকা DCR ফি পরিশোধ করতে হয়।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের সরকারি ফি তালিকা দেখতে ভূমিসেবা নির্ধারিত ফি পেজে যেতে পারেন।

নামজারির আবেদন কখন করতে হয়?

জমি কেনার পর নতুন মালিকের নামে সরকারি রেকর্ড হালনাগাদ করতে নামজারির আবেদন করা প্রয়োজন। একইভাবে বাবা-মা বা অন্য কোনো আত্মীয়ের কাছ থেকে উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পেলে উত্তরাধিকারীদের নামে নামজারি করতে হয়।

এ ছাড়া হেবা বা দান দলিলের মাধ্যমে জমি পাওয়া, আদালতের রায় বা ডিক্রির মাধ্যমে মালিকানা পাওয়া এবং আইনসম্মতভাবে জমির মালিকানা পরিবর্তনের অন্যান্য ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য নিয়ম অনুসারে নামজারি প্রয়োজন হতে পারে।

উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পেলে সব ওয়ারিশের অধিকার ও অংশের বিষয়টি সঠিকভাবে নির্ধারণ করা জরুরি। একাধিক ওয়ারিশ থাকলে কে কতটুকু জমির মালিক হবেন, তা উত্তরাধিকার আইন ও প্রয়োজনীয় কাগজপত্রের ভিত্তিতে নির্ধারিত হবে। জমি ভাগ করে আলাদা খতিয়ান করতে চাইলে জমাভাগের বিষয়টিও বিবেচনায় আসতে পারে।

অনলাইনে জমির নামজারি আবেদন করার নিয়ম

বাংলাদেশে ই-নামজারি সিস্টেমের মাধ্যমে ঘরে বসেই আবেদন করা যায়। এজন্য ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্ধারিত অনলাইন প্ল্যাটফর্ম ব্যবহার করতে হবে।

প্রথমে ই-নামজারি ওয়েবসাইট প্রবেশ করতে হবে। সেখানে প্রয়োজনীয় নির্দেশনা অনুসরণ করে আবেদন প্রক্রিয়া শুরু করতে হবে। আবেদনকারীর পরিচয়, জমির অবস্থান, জমির মালিকানা অর্জনের ধরন এবং সংশ্লিষ্ট দলিলের তথ্য দিতে হবে।

আবেদনের সময় জমিটি কীভাবে পাওয়া হয়েছে, তা উল্লেখ করতে হবে। জমি কেনা, উত্তরাধিকার, হেবা, দান, আদালতের রায় বা অন্য কোনো বৈধ সূত্রে পাওয়া হলে সংশ্লিষ্ট তথ্য সঠিকভাবে দিতে হবে।

এরপর জমির মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ এবং অন্যান্য প্রয়োজনীয় তথ্য পূরণ করতে হবে। আবেদনকারীর নাম, জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য ও যোগাযোগের মোবাইল নম্বরও নির্ভুলভাবে দিতে হবে।

প্রয়োজনীয় তথ্য পূরণ ও কাগজপত্র সংযুক্ত করার পর নির্ধারিত ৭০ টাকা অনলাইনে পরিশোধ করতে হবে। পেমেন্ট সম্পন্ন হলে আবেদন জমা দেওয়ার প্রক্রিয়া শেষ হবে। আবেদন জমা দেওয়ার পর পাওয়া আবেদন নম্বর বা ট্র্যাকিং তথ্য সংরক্ষণ করা উচিত। পরবর্তী সময়ে এই তথ্য দিয়ে আবেদনের অগ্রগতি জানা যাবে।

নামজারি করতে কী কী কাগজপত্র লাগে?

জমির মালিকানা কীভাবে অর্জন করা হয়েছে, তার ওপর প্রয়োজনীয় কাগজপত্র কিছুটা ভিন্ন হতে পারে। তবে সাধারণত আবেদন করার আগে কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ নথি প্রস্তুত রাখা ভালো।

জমি কেনার মাধ্যমে মালিক হলে সংশ্লিষ্ট মূল দলিলের কপি এবং প্রয়োজনে পূর্ববর্তী মালিকানার ধারাবাহিকতা প্রমাণের জন্য বায়া দলিল বা আগের দলিলগুলো প্রয়োজন হতে পারে। জমির সর্বশেষ খতিয়ান বা সংশ্লিষ্ট রেকর্ডের কপিও প্রস্তুত রাখতে হবে।

ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করা থাকলে সর্বশেষ দাখিলা বা কর পরিশোধের রসিদ সংযুক্ত করতে হতে পারে। আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্যও প্রয়োজন হবে।

উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পেলে ওয়ারিশ সনদ বা উত্তরাধিকারসংক্রান্ত প্রয়োজনীয় কাগজপত্র দিতে হবে। একাধিক ওয়ারিশ থাকলে তাঁদের অংশের হিসাব এবং জমি বণ্টনের দলিল থাকলে সেটিও প্রাসঙ্গিক হতে পারে।

আদালতের রায়, ডিক্রি বা আদেশের ভিত্তিতে জমির মালিকানা পরিবর্তন হলে সংশ্লিষ্ট রায় বা আদেশের সার্টিফায়েড কপি এবং প্রয়োজনীয় অন্যান্য নথি লাগতে পারে।

সব ক্ষেত্রে একই তালিকার প্রতিটি কাগজ বাধ্যতামূলক নয়। জমির ধরন, মালিকানা অর্জনের পদ্ধতি এবং আবেদনকারীর দেওয়া তথ্য অনুযায়ী ভূমি অফিস অতিরিক্ত কাগজপত্র চাইতে পারে। তাই আবেদন জমা দেওয়ার আগে সংশ্লিষ্ট জমির সব দলিল ও রেকর্ড মিলিয়ে নেওয়া ভালো।

আবেদন জমা দেওয়ার পর কী হয়?

অনলাইনে আবেদন জমা হলে সেটি সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের কাছে পৌঁছে যায়। এরপর আবেদনকারীর দেওয়া তথ্য, দলিল ও রেকর্ড যাচাই করা হয়।

প্রয়োজনে ইউনিয়ন বা পৌর ভূমি অফিসের মাধ্যমে সরেজমিন তদন্ত করা হতে পারে। জমির অবস্থান, দখল, মালিকানার ধারাবাহিকতা এবং সরকারি রেকর্ডের সঙ্গে আবেদনকারীর তথ্যের মিল আছে কি না, তা পরীক্ষা করা হয়।

নামজারির সঙ্গে অন্য কোনো ব্যক্তি বা পক্ষের স্বার্থ জড়িত থাকলে তাঁদের নোটিশ দেওয়ার প্রয়োজন হতে পারে। কোনো আপত্তি বা বিরোধ থাকলে শুনানির মাধ্যমে বিষয়টি বিবেচনা করা হতে পারে। সব তথ্য ও কাগজপত্র সন্তোষজনক হলে সহকারী কমিশনার (ভূমি) আবেদন মঞ্জুর করতে পারেন।

আবেদন অনুমোদিত হলে আবেদনকারীকে SMS বা অনলাইন সিস্টেমের মাধ্যমে পরবর্তী ফি পরিশোধের বিষয়ে জানানো হয়। তখন নির্ধারিত ১ হাজার ১০০ টাকা DCR ফি পরিশোধ করতে হয়। পেমেন্ট সম্পন্ন হলে অনলাইনে নামজারি খতিয়ান ও DCR সংগ্রহ বা প্রিন্ট করার সুযোগ পাওয়া যায়।

নামজারি করতে কত দিন সময় লাগে?

নামজারি সম্পন্ন হওয়ার সময় নির্ভর করে জমির কাগজপত্র, মালিকানার ধরন, তদন্ত, শুনানি এবং সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের কাজের ওপর। অনলাইনে আবেদন জমা দিলেই নির্দিষ্ট কয়েক দিনের মধ্যে সব আবেদন অনুমোদিত হবে—এমন নিশ্চয়তা নেই।

সরকারি ই-নামজারি সিস্টেমে আবেদন নিষ্পত্তির বিভিন্ন ধাপ ও সম্ভাব্য সময়ের বিবরণ দেওয়া আছে। তবে জমির মালিকানা নিয়ে জটিলতা, কাগজপত্রের অসংগতি, ওয়ারিশদের মধ্যে বিরোধ কিংবা অতিরিক্ত তদন্তের প্রয়োজন হলে সময় বাড়তে পারে।

তাই ২৮ দিনকে সব ধরনের নামজারির জন্য নিশ্চিত সময়সীমা হিসেবে ধরে নেওয়া ঠিক হবে না। আবেদন করার পর অনলাইন ট্র্যাকিংয়ের মাধ্যমে অগ্রগতি দেখুন এবং প্রয়োজন হলে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে যোগাযোগ করুন।

নামজারির টাকা কীভাবে পরিশোধ করবেন?

ই-নামজারির নির্ধারিত ফি অনলাইন পেমেন্ট ব্যবস্থার মাধ্যমে পরিশোধ করা যায়। আবেদন জমা দেওয়ার সময় ৭০ টাকা এবং আবেদন মঞ্জুর হওয়ার পর ১ হাজার ১০০ টাকা পরিশোধের সুযোগ দেওয়া হয়।

পেমেন্টের ক্ষেত্রে সিস্টেমে প্রদর্শিত অনুমোদিত মাধ্যম ব্যবহার করতে হবে। মোবাইল ব্যাংকিং, অনলাইন পেমেন্ট বা কার্ডের মাধ্যমে অর্থ দেওয়ার সুযোগ থাকতে পারে। কোন কোন মাধ্যম বর্তমানে চালু রয়েছে, তা পেমেন্ট পেজে দেখে নিতে হবে।

টাকা পরিশোধের পর লেনদেনের রসিদ, ট্রানজেকশন আইডি এবং আবেদনসংক্রান্ত SMS সংরক্ষণ করুন। কোনো কারণে পেমেন্ট আটকে গেলে একই টাকা বারবার পরিশোধ না করে প্রথমে লেনদেনের অবস্থা যাচাই করুন।

নামজারির নামে অতিরিক্ত টাকা চাইলে কী করবেন?

নামজারির জন্য সরকারি ফি নির্ধারিত থাকলেও অনেক সময় দালাল বা মধ্যস্বত্বভোগী দ্রুত কাজ করিয়ে দেওয়ার কথা বলে অতিরিক্ত টাকা দাবি করতে পারে। এ ধরনের দাবিকে সরকারি ফি মনে করা ঠিক নয়।

সরকারি ফি ছাড়া কাউকে ব্যক্তিগতভাবে টাকা দেওয়ার প্রয়োজন নেই। আবেদন নিজে অনলাইনে করা সম্ভব। অনলাইনে আবেদন করতে অসুবিধা হলে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের সহায়তা নেওয়া যেতে পারে। তবে সহায়তা নেওয়ার নামে অননুমোদিত অর্থ দাবি করা হলে তার প্রতিবাদ করা উচিত।

ভূমিসেবা-সংক্রান্ত তথ্য বা অভিযোগের জন্য সরকারি ভূমিসেবা হটলাইন ১৬১২২ নম্বরে যোগাযোগ করা যেতে পারে। অভিযোগ করার সময় আবেদন নম্বর, পেমেন্ট রসিদ এবং সংশ্লিষ্ট তথ্য হাতে রাখলে বিষয়টি ব্যাখ্যা করা সহজ হবে।

নামজারি করার আগে যেসব বিষয়ে সতর্ক থাকবেন

আবেদন করার আগে দলিলের নাম, জমির দাগ নম্বর, খতিয়ান নম্বর, মৌজা এবং জমির পরিমাণ ভালোভাবে যাচাই করুন। দলিল ও খতিয়ানের তথ্যে অমিল থাকলে আবেদন প্রক্রিয়ায় জটিলতা তৈরি হতে পারে।

উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পেলে ওয়ারিশদের তথ্য ও প্রাপ্য অংশ সঠিকভাবে উল্লেখ করতে হবে। জমির মালিকানা নিয়ে মামলা বা বিরোধ থাকলে সেটি গোপন না করে প্রয়োজনীয় কাগজপত্রসহ আবেদন করতে হবে।

কোনো ব্যক্তি দ্রুত নামজারি করিয়ে দেওয়ার নিশ্চয়তা দিয়ে নির্ধারিত ফি-এর বাইরে টাকা চাইলে সতর্ক থাকুন। সরকারি পেমেন্টের বাইরে ব্যক্তিগত নম্বরে টাকা পাঠাবেন না। আবেদন জমা দেওয়ার পর ট্র্যাকিং নম্বর ও সব রসিদ সংরক্ষণ করুন।

সবশেষে মনে রাখতে হবে, নামজারি সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদের একটি গুরুত্বপূর্ণ প্রক্রিয়া। জমির মালিকানা সংক্রান্ত কাগজপত্র সঠিক থাকলে এবং নির্ধারিত নিয়ম অনুসরণ করলে নিজেই অনলাইনে আবেদন করা সম্ভব। সাধারণ ই-নামজারির জন্য সরকারি ফি মোট ১ হাজার ১৭০ টাকা; এর বাইরে অতিরিক্ত অর্থ দাবি করা হলে তার বৈধতা যাচাই করা উচিত।